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一般人可能並不清楚，從政府核發的建築執照與使用執照數字，是可以分析出房地產景氣變化；從事統計以及數據分析的研究機構，在先決條件上，都會相信在每個數據背後，有一個故事及值得注意的事實存在，因為數字不會說謊，所以，如何解析出數字背後真正的意涵，就更為重要。

從歷史資料分析，根據營建署資料統計，81~83年為建築執照核發的高峰期，根據一般建案施工期約2.5~3年的時間來看，可以看到83~85年使用執照核發數量也開始增加，在81~85年這6年間，房地產表現相當熱絡，接下來的狀況呢？從86~92年的7年間，建築執照、建築使用執照數量出現大幅滑落，房地產景氣也從絢爛歸於平靜。

房地產的景氣由底部上升到高峰前後花了6年(81~85年)，之後平淡了7年，到了93~96年又出現了核發建築執照逐年升高的現象，再依建案工期約2.5~3年推估，95~98年應為建築使用執照核發高峰期。從93~98年(也是6年時間)的建照、使照核發狀況來觀察，與81~85年的歷史模式是否出現了「歷史重演」的戲碼？在圖形裡，「A段」與「B段」的表現是不是有點類似呢？
這個時候，房地產表現就出現了2個思考方向：

(1) 如果，99年預售個案量減少，就表示建築執照核發數量開始減少，那房地產就可能會進入83年「A段」以後「震盪整理」的歷史軌跡，這是比較不被樂見的發展。

(2) 不過，根據住展99年預估數據分析，99年推案數量會比98年來得更多，換句話說，99年核發建築執照應該不會比98年來得少，如果這樣的事實是存在，那麼，未來使用執照的遞減，也將會延後一年，也就是，99年的房地產景氣仍然還有機會。不過，這樣的前提是，預估數量必須是準確的。

 

從81~98年歷史經驗來看，買氣與景氣有相當密切關係，就前一波景氣谷底88年來看，當年度亦為買賣移轉棟數的低點。「A段」的景氣在85年出現建照、使照下滑，到88年低點，有3年消化時間，再經過3年醞釀，才在93年出現建築執照逐步增加的狀況，景氣從底部出現回升，96年達到高峰開始出現遞減，走出了「B段」6年的房市景氣，99年進入了關鍵期間，建築執照、使用執照核發的繼續放大？還是減少？研究機構正在密切注意。(本文撰寫於2010年2月8日)