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MyGoNews編輯部/綜合報導】信義房屋不動產企劃研究室經理蘇啟榮表示，受到都更議題持續發酵的影響，北市的舊公寓都能賣到好價錢，成為推升北市房價水準的關鍵。由於首購族也不見得能夠負擔北市的公寓產品，因此北縣屋齡比較新、單價20幾萬的大樓，成為北市外移購屋族的理想選擇。今年以來新莊、泰山、林口、土城、樹林等北縣第二圈新大樓買氣活絡，房價水準高檔持平，指數值達175.20。

大家看到都更的未來機會，所以把買房焦點鎖定到都更，舉一個實際的例子例來說，2000年在房屋仲介的遊說下，A君在內湖買下1戶30年36坪的5樓公寓，總價750萬元，他認為，未來一定會有建商會來談合建，所以，買下之後他決定先住進去，等待都更的機會到來，要住進去之前，他看到30年屋齡的老房子，有很多地方必須加以整修才能居住，但是，礙於A君一心想要都更，所以，不願意花大錢整修，找來裝潢工，簡單的油漆、粉刷、修補，找來水電工，把該換的電線換一下，花了20萬元，就舉家遷入。

2010年，A君的小孩已經國中畢業，A君依舊住在內湖這戶老公寓裡，屋齡已經變為40年，10年之間，沒見到任何一家建商來談過合建事宜，更別談都更了，10年間，房子越來越舊，他陸續花了近百萬元的費用重新裝潢，現在問他還想不想合建？都更？A君嘆口氣說：「已經不想了！隨緣吧！」

不過，唯一值得欣慰的是，這戶40年的老公寓，A君樓下4樓在2010年4月售出的價格約1400萬元，買房子的那個人，也是在仲介的遊說下，認為這個40年的老公寓，一定會有改建的機會，所以花重金買下這戶房子等待都更。A君知道這樣的訊息之後，苦笑的說道：「我等了10年了，現在有人陪我一起等，大家加油吧！」

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】台北房地產市場景氣過熱，是否潛藏隱憂？淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，目前房地產市場的確存有泡沫，但不要再過度擴張，就不會有泡沫危機產生，政府應該要了解區隔市場，不能把全國房地產混為一談。

莊孟翰指出，目前全國房地產市場走勢與行情並不一樣，必須要區分市場，即使台北縣市都有區域不同，房地產市場呈現不同表現，並非全國房地產市場價格都飆升，政府抑制房地產價格所採取的措施應注意市場不同的現象。

對於接下來房地產趨勢，莊孟翰認為，未來2至3年除區隔市場外，U型谷底將會愈來愈明顯。由商用不動產是否漸趨活絡，以及大安區與信義計畫區之高級住宅或豪宅之市場走勢加以觀察。未來房地產市場重心勢必仍舊以北部地區為主，其中又以人口較為密集、交通建設較為完備、高所得人口較為集中的台北縣市為主，其次為桃竹地區，並且又以捷運沿線為主軸。至於台中市、高雄市則與區隔產品、台商回流息息相關。

目前預售市場交易熱絡，莊孟翰認為，預售市場長期以來均以北台灣為主，其中又以台北縣、市之價量變化最受矚目，其次為桃園、新竹，最近已逐漸呈現「量縮價跌」趨勢。新成屋存量將會隨著交屋高峰期而呈現價跌量增趨勢，其中又以近年郊區大量推案地區最為明顯，至於中古屋則是在房價逐漸調降至符合購買力的合理價位後將會逐漸恢復市場買氣。整體市場景氣雖呈急遽下降又立即反彈趨勢，但銷售情況仍需視個案地段區位、產品區隔與產品價格是否相襯而定，而更值得重視的是，未來消費者購屋不只是選擇地段區位、產品品質，亦將愈來愈重視品牌價值與生活品質之提升。
 

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】政策擬抑制房地產價格，但兩岸經濟合作架構協議(ECFA)又激勵未來買氣，猶如股市變盤之際，房地產投資者該如何操作？專家建議以防禦型為主，攻擊手段為輔。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，投資人要了解景氣衰退時，先跌郊區再跌市區，先跌小套房再跌住家產品，所以，他提出三種佈局策略：

1．避開B級豪宅賣A級價格的產品：萬一政經不穩定，豪宅是衝擊最大的產品，目前兩岸局勢緩和，但豪宅價格已攀高，投資者應有風險意識。

2．避開財務不佳的建商：景氣反轉往下，建商餘屋換現金速度不夠快，面臨資金壓力時，恐怕會引發倒異閉風潮，所以建議挑選口碑佳、財務穩定建商。

3．避開郊區休閒住宅：休閒住宅市場需求較少，如果是週邊機能不佳，面臨未來難以脫手窘境。

如果景氣真得反轉該挑選能抗跌產品，彭培業表示，1．如果是首購房屋的新鮮人應該往北市外圍購買：低總價600~800萬元的產品，交易轉趨熱略，顯見越來越多民眾願意以通勤時間，換取較低房貸負擔的民眾也增加，但要注意的是交通便利與機能方便性。2．捷運產品仍是不拜神話：七年來歷經三次房價修正，捷運週邊行情修正幅度最小，也就是抗跌，尤其是雙捷運漲幅效果大過單線捷運漲幅。3．重劃區概念：南港及新莊了大區域是近年漲幅最大的區域，新莊副都心房價潛力比新板特區更強。4．百貨商圈加持：北市東區的百貨公司群聚，使得店面走勢看佳。5．大安區舊公寓：都更題材之外，新版預售屋定型化契約五月一日實施後，中古公寓的主建物占比高、公設少，行情持續看俏。

彭培業認為，雖然2010年房市仍呈現邁入多頭氣勢的第七年，資金行情仍對房價有所期待，但在投資操作方面應有策略因應市場的變化。

一般人可能並不清楚，從政府核發的建築執照與使用執照數字，是可以分析出房地產景氣變化；從事統計以及數據分析的研究機構，在先決條件上，都會相信在每個數據背後，有一個故事及值得注意的事實存在，因為數字不會說謊，所以，如何解析出數字背後真正的意涵，就更為重要。

康和證券分析推升98年房市的因素，以及對99年房市發展的預期時，列出了5個重點；整體來說，對於今年房市景氣的觀點，處於審慎樂觀的評比。5個觀點分別整理如下：

【MyGoNews林承志/台北報導】5月1日開始申報98年度個人綜合所得稅，永慶房屋提醒房東族及租屋族，掌握報稅相關規定，尋找適合自己的申報方式，將有機會替自己省下一筆不少的稅金。永慶房屋契約部經理王乃佳表示，房東族需注意留下列舉扣除證明文件，而房客1年租金支出列舉扣除額最高也有12萬元。

房東報稅有兩種方式可供選擇，一種是沒有證明文件時，只能選擇依照財政部公告的計算方式，以全年實收租金的57％(扣除43％必要費用)申報；另一種是採列舉扣除方式，即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。民眾可自行試算，從租金收入中減除後，再以餘額做為租金所得報稅。

此外，一定要避免房屋出借給親友，沒有出租行為，但卻被認為有租金收入的情況。若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，且已由雙方當事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證，就可以不用設算租金。

至於，租屋族每年則可享有12萬元的租金支出列舉扣除額，只要承租的房子為自住而非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。但是前提是，租屋為自住使用，且如果已經申報有購屋借款利息的話，就不可再扣除房屋租金支出。且租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制，也就是說，如果數人合租一間房屋，每個人可以列舉扣除的上限都是12萬元。

【MyGoNew林承志/台北報導】買中古屋最怕遇上問題房屋，但根據內政部統計，2009年全國買賣糾紛中「隱瞞重大資訊」所引起的購屋糾紛案件高達153件，顯示屋主賣屋為求高價，常忽視消費者權益。專家建議民眾買屋時，除考慮價錢因素，也要特別注意屋主或仲介是否隱瞞有關房屋的重要訊息，除可參考不動產說明書外，選擇不同時間看屋或多向鄰居打聽也可以避免買到問題房屋。

台北縣消保官楊順惠表示，購屋糾紛中最常見的就是漏水與凶宅問題，特別是漏水問題，除了會造成家具跟金錢的損失外，應付漏水問題所需耗費的精神與時間更是令人苦惱。尤其是，早期房屋管線皆設置於自家地板下方，自家管線壞掉，影響的是樓下住戶，而自家遭受漏水問題所苦時，其實問題是出在樓上住家。

為了避免買到漏水屋，專家建議民眾，看屋時可以特別留意牆面有沒有水痕或油漆剝落的現象，且看屋不要只看一次，最好晴天、雨天、不同氣候、時間都看過，才能降低漏水問題發生的機率，最好連樓上、樓下住家也要特別查看。

至於，凶宅問題，因台灣民眾對凶宅的忌諱著重在心理層面，所以，多數凶宅在外觀上都有跡可循，例如房屋內貼了符咒或者有八卦鏡等設施，民眾看屋時就要留意是不是有凶宅問題。除可詢問鄰居外，透過社區管理員與查詢新聞都可以獲得凶宅的訊息。

困擾購屋者最深的兩難抉擇就是要釐清，在「寧可買好區位的爛房子，也不要買爛區位的好房子」說法中，所指的好區位、爛區位，其實是好的投資區位、爛的投資區位，而非好的居住區位、爛的居住區位。

對大多數購屋者而言，房子品質比投資獲利重要，因此好房子比「好的投資區位」重要，所謂「爛的投資區位」，大多指交通比較不便利的地方，住戶只要改變交通方式，缺點便可大幅改善。

即使以投資角度而言，「好的投資區位裡的爛房子」也並非全然沒有風險，一來，如果沒有在低點買進、在高點賣出，根本不可能獲利；二來，為了賣個好價錢，購屋者通常得投下大筆金錢改建、裝潢，但不見得真的可回收。

所以，我才認為購屋者的信念應改為：「寧可買爛區位的好房子，也不要買好區位的爛房子！」

最後，我要強調的是，人各有志也各有所好，消費是基於喜好、需要，而不是算術與投資報酬率，買房子亦然；所有區位的分類，都僅供購屋者選擇時作參考，不是真理，也不是鐵律，區位之好壞，存乎消費者一心。(本文轉載自《張金鶚的房產七堂課》，由方智出版社出版)

古有孟母三遷，現在許多想讓兒女贏在起跑點的父母，即使負擔再沉重的房貸，也甘願搶進明星學區內居住；除了明星學區周遭，公園、捷運、交通幹線旁的房子，也是房地產的熱門區位。不少人更打從心裡相信，沒住在這些熱門區位(或稱地段)，就彷彿矮人一截！

幾個靠房地產致富的大亨，總愛像傳教般宣揚：「購買房地產時，只需要注意三件事：『區位、區位、區位』。」也不斷有所謂的財經名嘴、作家，斬釘截鐵的說：「寧可買好區位的爛房子，也不要買爛區位的好房子！」

如果以投資來論投資，「有土斯有財」「不景氣時投資房地產，最為穩當」「高通膨或低利率時，租不如買」等三個神話，在邏輯面、實務面上都站不住腳，但區位好壞，仍是決定房地產獲不獲利、獲利高低的最重要因素之一。

那麼，為何我也將「購買房地產，只需注意『區位、區位、區位』」的說法，視作另一個房地產神話呢？

原因有以下五個：其一，買房子需要考慮的因素很多，而區位只是其中一個；其二，購屋者誤將「投資區位」當成「消費區位」，一窩蜂搶進「投資區位」，造成房地產泡沫；其三，如果把買房子當消費，應當重視「現在的區位」，如果把買房子當投資，應當重視「未來的區位」，購屋者常將兩者混為一談；其四，大多數人購屋是為了消費，所以應該是：「寧可買爛區位的好房子，也不要買好區位的爛房子！」

最後一個原因：由於每個人對好區位的定義不同，因此「你的好區位，不一定是我的好區位」，更重要的是，「建商的好區位，不一定是消費者的好區位」。(本文轉載自《張金鶚的房產七堂課》，由方智出版社出版)