samku1109的部落格

消費者要求的是「活在當下」，投資者大多寄望於「想像未來」；所以，也可將區位分為「現在的區位」與「未來的區位」兩種。

如果將「現在」「未來」「投資」「居住」四者加以排列組合，就會出現「現在的居住區位」「現在的投資區位」「未來的居住區位」「未來的投資區位」四種區位；對一般自住型的購屋者而言，應該選擇的是「現在的居住區位」。

「現在的居住區位」及「現在的投資區位」優缺點前文已詳加比較，不再累敘。而都市更新區、都市重劃區，則可視為「未來的居住區位」；未來，也許這些房子的居住品質令人嚮往，但未來可能遲到，可能走樣，甚至也可能不會來，購屋者不必進行賭注。

好比建商在重劃區裡推出新產品，總愛以「百年大鎮」為廣告詞；實際上，這些百年大鎮，說穿了就是「經過百年後，才會成為大鎮」，工期非常漫長，甚至可能超過十年，住戶彷彿住在工地裡，根本沒有生活品質可言！

至於「未來的投資區位」，自住型購屋者不宜，投資型購屋者也要考慮。例如，不少人熱中購買捷運預定路線旁的房子，只是以居住而言，日以繼夜、年復一年的施工噪音與交通堵塞，很少人能忍受；以投資而言，捷運完工日期動輒拖延經年，不少人因買屋而套牢，難以脫身。(本文轉載自《張金鶚的房產七堂課》，由方智出版社出版)

台北市捷運忠孝復興站方圓300公尺再傳房地產利多，SOGO董事長黃晴雯證實，太平洋SOGO百貨台北店敦化館，正計畫遷至復興館旁的正義國宅都更案位置，雙方已簽意向書，但還未走到最後定案階段。未來，由於會有3家百貨公司聚集在忠孝東路、復興南路口，商圈的熱鬧程度將相當可期，加上正義國宅的都市更新案改建在即，一般認為，在未來整個商圈預售房價有機會站上3位數的2字頭之上。

台北市從2011年7月開始課徵「豪宅稅」，一般認為，課徵豪宅稅對房市交易的影響不大，更何況，房價的標準因區域、地段而有很大差異，「豪宅」的定義是什麼，也讓人好奇。

房仲業者認為，70坪以上的房屋，總價在台幣5千萬以上，並座落在市區精華及稀有地段上，應該都可以稱之為廣義的豪宅。而在台北市政府認定的豪宅，有8項條件：(1)獨棟、(2)外觀豪華、(3)地段絕佳、(4)景觀甚好、(5)住戶甚少、(6)戶戶車位、(7)保全嚴密、(8)管理周全。而根據台北市最新公布的豪宅稅初擬方案，經清查後，台北市12個行政區符合豪宅特色的大樓設計，有269棟，總共1萬1千多戶。其中又以大安區52棟居冠，戶數則以中山區的2073戶最多。

而北市府課徵的豪宅稅，將依照路段率加稅100％至280％，也可能出現有住宅不認為自己屬於豪宅，該被課徵豪宅稅，稅捐稽徵處表示，北市清查出的這一萬一千多戶，除了包括大眾認知、還邀集專家、房仲業者的意見初步認定出來的，如果有人認為某建築非豪宅，事後可以依照稅捐稽徵法，提出行政訴願，北市府會再邀集專家重新認定。

至於對豪宅採構造標準單價，按各豪宅坐落地點的路段率加價方式，訂定豪宅適用標準單價。例如10層樓、鋼筋混泥土造、路段率10％，現行標準單價是5000，應納稅額是2萬，研議後標準單價增加為7500元(5000元×150％)，再加上原標準單價5000元，該豪宅適用的標準單價為12500元，稅額調整為5萬元。

以台北市來說，大安區、大直重劃區、信義計劃區都會是豪宅稅開徵後比較集中的地方。開徵豪宅稅原本是增加稅收順便抑制過高房價，不過外資圈分析說，豪宅稅對富人來說根本九牛一毛，因為平均每戶豪宅增加的稅收差不多一個普通名牌包包的售價，頂級精品包還買不到，不過卻有了政府背書點名這戶是豪宅，這彷彿是貼上豪宅標籤，反而會有比價效應恐怕還會讓豪宅價格上漲2成。

財政部表示，台北市政府計劃對豪宅課稅，是依法對高價房屋合理核實評定房屋現值，而非另行開徵豪宅稅。財政部說，房屋稅是以房屋現值為稅基，並依使用情形按法定稅率課徵。依房屋稅條例第10條規定，主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定的房屋標準價格，核計房屋現值。房屋標準價格，依房屋稅條例第11條規定，由各直轄市、縣市不動產評價委員會依據相關標準評定，並由直轄市、縣市政府公告。(本文撰寫於2010年2月4日)

惠譽信評機構2010年2月初發布「Asset Bubbles in Asia」(亞洲資產泡沫化)的報告，探討亞洲9個國家和地區的房市問題。惠譽信評副總經理李信佳表示，市場利率過低，使過剩資金追逐有限資產，亞洲地區包括中國大陸、香港及新加坡的房市飆漲。其中，「台北市房地產自2003年來每年以年複合增長率11％速度上漲，尤其是2009年漲幅達到20％，值得高度警戒。」

李信佳表示，亞洲各國對於遏止過熱的樓市均採取抑制措施，包括中國大陸發布行政命令，上調房產交易稅免徵期限至5年、推出低價平民住宅、將平抑房地產作為地方政府官員的考核績效；香港政府2009年也將2000萬港幣的房產交易，縮減房貸成數至60％；韓國政府2009年也將首爾地區的房地產貸款成數下調至50％。

他認為，台灣可仿照中國大陸及香港對房市短線交易課稅或縮減房貸額度等措施。李信佳表示，現在談台灣房地產出現泡沫化危機，可能言之過早；但是這種房價上漲現象若一直持續，一旦市場利率反轉，租金報酬率低於實質利率，房地產將大幅下修，不僅危及金融機構放款品質，也拖累經濟成長。

報告提到，國際金融情勢在2009年3月來到最低點之後，亞洲國家普遍展現強勁的復甦力道，這段期間，亞洲多個國家維持歷史超低利率，由於存款利率接近於零，促使房地產成為存款族增加投資收益的主要工具，在此同時，借錢投資房地產的成本也變得更便宜。惠譽信評副總李信佳說，亞洲地區，以中國、香港、新加坡、以及台灣處於高度警戒，報告篇幅以新加坡和中國最多，然後是台灣。

「最近我們也調降大陸兩家銀行，就是因為他的放款速度太快了！所以，大陸是一個牽動亞洲最核心的地方，2009年大陸的(新增)放款有10兆人民幣，等於有50兆新台幣了」

報告指出，中國2009年的GDP大幅成長3成，伴隨而來的是資產和股票價格強彈；豐沛的資金，也間接拉動香港和台灣的房價。報告指出，要一致性的說亞洲經濟體正經歷一場會導致銀行嚴重受損的資產泡沫危機恐怕還言之過早，不過，如果最近的趨勢持續到2010年年底，泡沫破滅的疑慮就會加深，政府有必要加強對銀行放款的管制，目前包括韓國、香港、新加坡都已經開始緊縮。(本文撰寫於2010年2月1日)

財政部高雄國稅局表示，依據遺產及贈與稅法第15條規定，被繼承人死亡前2年內贈與被繼承人之配偶、被繼承人依民法第1138條及第1140條規定之各順序繼承人及其配偶之財產，於被繼承人死亡時，仍應視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額依該法規定課徵遺產稅。其立法目的係避免當事人於死亡前短期間內藉贈與財產規避遺產稅，因此，如該贈與標的法律有免課遺產稅之規定者，就該贈與行為而言，即非屬為規避遺產稅而為之死亡前贈與。
 
該局進一步表示，同法第17條第12項第6款規定，「遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，扣除其土地及地上農作物價值之全數....」依上開立法目的，被繼承人死亡前2年內贈與上開個人之農業用地，免依同法第15條規定併入遺產總額課稅。
 
該局提醒，農地贈與雖可免併計遺產課稅，但受贈人自受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用，或移轉他人情事者，因受贈人未繼續作農業使用，應追繳應納稅賦以確保農地農用；請納稅義務人務必注意。