samku1109的部落格

買屋裝潢是一門學問，很多人都擔心，因為自己並不懂裝潢，會不會被裝潢公司A了，其實，在網路發達時代裡，這點疑慮是可以降低的，在網路上搜尋一下「口碑好的裝潢設計師」，應該就會有一堆人把他的裝潢經驗與你分享，不過，還必須要先知道的是，裝潢成本的基本知識。

首先，要區別新成屋與中古屋的裝潢是不一樣的，一般來說，中古屋裝潢費用要比新成屋來得高，因為，中古屋裝潢通常會多了「拆除」、「復原」、「更新」等工程，以新成屋的「裸屋」來說(指完全沒有裝潢過的住宅，僅有基本的隔間、地磚、牆面油漆、門窗、廚具、衛浴等)，現在很多建設公司都有替客戶服務，推薦專屬室內設計師幫忙施工，這種在交屋後的「整批」裝潢費用比較便宜，以室內實際坪數計算單價(不含家電)，陽春型(配備簡單家具，不做室內造型)每坪約1.5~2.5萬，經濟型(室內標準的幾款造型，家具配置較為齊備)每坪約2.5~3.5萬，豪華型(室內設計造型較為複雜，家具配置較為齊備)每坪約3.5~5.5萬。

其次，必須知道中古屋裝潢費用的變化很大，隨著屋齡、屋況的差異，出現很大的價差。有一位新聞主播，花了1150萬元買了80坪屋齡18年住宅，裝潢花了600萬，設計得相當豪華氣派，引起媒體專訪，這是他們自己需求，打算長時間居住之用，每坪裝潢費用約在7~8萬元之間。有一位新聞媒體主管，買了一間台北市大安區54坪屋齡25年的大樓住宅，花了400萬元裝潢，同樣的每坪裝潢費用約在7~8萬元之間。

有一位醫院護士買了1戶31坪屋齡12年的公寓，裝潢費用120萬元，一坪裝潢費用不到4萬元，有一位美術設計界的總監，買了1戶30坪屋齡13年的4米2挑高「裸屋」住宅，花了80萬元，裝潢得相當漂亮，還被相關住宅雜誌專訪過，每坪的裝潢費用2.7萬元。
從這些實際例子可以看出，成屋、中古屋裝潢價錢是沒有一定標準，不過，可以理出一個規則就是，越舊的房子，裝潢費用越高，坪數越大的房子，裝潢成本越高，因為，裝潢要添加的東西比較多。但是，「裸屋」的裝潢費用就比較低，因為，它少了「拆除」、「復原」、「更新」的工程項目，這部分的成本就可以省下來，以2010年初的裝潢工程行情來計算，一般住宅的地磚拆除、復原、更新，每坪成本約6500元起(依地磚等級有所差異)，水電管路更新部分，每坪約3500元起，牆壁的拆除、復原、更新每坪約3500元起。

裝潢設計師常常會掛在口中的一句話「房子不要怕舊，再舊的房子透過裝潢，都能弄得很漂亮」。

很多人到預售個案接待中心看房子，看到漂亮的樣品屋設計之後，就開始幻想如果買下這樣的預售屋，未來的家，將會像樣品屋一樣的富麗堂皇。清醒一下吧！樣品屋是給你看的，不是給你住的。

樣品屋是給你看的，不是給你用的

房子太貴！買不起！那就去租屋吧！不過，租房子也是有訣竅的，不要去租一個讓自己晚上也不想回家的房子。

年底五都選舉呈現北熱南冷的狀態，大台南房市也如同選舉情勢，僅為房價偏低的區域帶來補漲。2010年第1季房價表現排名大台南第7的永康市，自2009年第3季至今房價僅成長1成，房價表現相對溫和，但因距離台南市區不遠，已成為台南購屋置產指標地段。

2010年6月12日的英國《金融時報》刊登一篇文章，介紹韓國政府以「綜合不動產稅」遏止房價繼續飆漲的作法。韓國的作法與台灣日前「豪宅稅」有異曲同工之妙；韓國政府不顧輿論壓力徹底執行，結果，高漲的韓國房市並沒有發生「房市泡沫化」的效應，反而是「像啤酒泡沫般的慢慢消失。」中國正在打房，房價已經出現下跌，台灣也在打房，房價卻依舊上揚，行政院長吳敦義信誓旦旦要解決民怨之首的高房價。不妨看看鄰近的韓國怎麼做，再看看中國政府怎麼做！「民怨」影響年底選票，影響2012年政黨輪替選票，馬總統不解決，恐怕藍天也會變綠地。
 

歐洲債信問題與南北韓緊張衝擊股市，加上為期一個月的報稅季節，今年五月對房仲業者來說，不啻是一個難熬的五月。

住商不動產統計全國加盟店交易發現，約比四月衰退13％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，受到報稅影響，民眾購屋與看屋意願大減，加上五月起台灣股災連連，市場充滿不確定的氣氛，更讓房地產買氣蕭條不少。而在區域表現上，台中以北的行政區多不好過，平均買氣下滑15%，南部表現反而相對穩健，平均成交量減少不到10%。

徐佳馨指出，根據內政部所提供的全國買賣移轉看來，除96年與97年因股市大漲與寬限期緊縮，以及馬政府就任的520慶祝行情影響，五月表現亮眼外，其餘年度表現均不佳，顯見受五月繳稅季影響，買方會為了處理報稅事宜，而較為繁忙；此外也會產生手頭較緊的情況，造成購屋意願大減，加上今年五月股市受到歐洲債信風暴影響，以及南北韓局勢緊張，整體表現跌多漲少，連帶讓不少資金套牢在股票市場，對於房地產買氣產生相當大的影響。

和四月相比，雖然整體都呈現衰退，但較明顯的差異在於南台灣表現優於北部。包含嘉義、台南、高雄等地，住商不動產高屏區副理林祺博表示，南台灣房價相對於北部處於低檔，買方在購屋時考慮因素較少，也是許多個案雖然適逢五月，仍能順利成交的原因。而在小區域表現上，北市的松山、中山、大安等區；北縣的土城、三重、中永和、蘆洲等區較佳。徐佳馨分析，除大安區因自住投資需求穩定，因此買氣不墜外，其他區域明顯受惠交通建設及話題利多，而交易量持穩。

雖然有ECFA簽訂、兩岸直航利多，但也有央行調息、銀行緊縮投資貸款等利空；多空因素交織，市場下半年買氣更顯混沌。徐佳馨表示，六月買氣是否能一掃陰霾，回到年初的水準，將會是今年下半年房地產市場熱度是否能延續的重要指標。

台灣有三分之二強的面積屬於山坡地，當平面土地發展達到一個瓶頸之後，住宅往山坡地的發展成為一種必然趨勢，但是，北縣汐止林肯大郡、北二高基隆順向坡走山造等災害事件之後，民眾又開始擔心山坡地住宅的安全性。事實上，透過30個簡單的觀察與判斷，其實是可以預防這類的災難，內政部營建署規劃出版一本供「一般大眾」閱讀的山坡地開發建築專書。由淺顯文字配合圖片，教導坡地住戶能夠具備最基本之坡地安全常識。做好山坡地的體檢工作，隨時善加維護，則山坡地居住所提供的青山綠水，不啻為都市人的大地之夢。

都市更新議題沸沸揚揚，海砂屋及輻射屋的獎勵重建條款也被拿出來炒作，但這類房屋要達成都市更新或重建的程續繁瑣，非專業投資人士要介入，恐怕是有夢最美，夢碎會哭。

台中市地方稅務局表示，房屋稅係按房屋使用情形而課徵不同的稅率。適用住家用稅率之房屋，只論其是否作為住家使用，而不論其係供自用或有出租行為，只要房屋未作住家以外用途使用，即使出租予他人居住，一樣可以適用住家用稅率。因此，學校附近出租供學生居住之房屋，仍可適用住家用稅率。

符合供住家使用之條件，即可適用住家用稅率，此與地價稅適用自用住宅特別稅率，須符合設籍、無出租、無營業之要件不同。

地方稅務局指出，房屋稅率可分為住家用稅率、營業用稅率和非住家非營業用稅率等三種。住家用稅率為房屋課稅現值的1.2%，適用於作為住家使用的房屋，營業用稅率為房屋課稅現值的3%，適用於營業相關用途的房屋；非住家非營業用稅率為房屋課稅現值的2%，適用於私立醫院、診所、補習班和執行業務所等房屋。

納稅義務人請自行檢視房屋，如有課徵稅種與實際使用情形不符者，記得依規定申請使用情形變更，以免影響自身權利。
 

房地產市場的租金投報率下降，部份房東開始改以日租方式企圖獲取較高的租金報酬率，不過，高雄市已打算針對這類日租型房屋採取嚴格取締。對於北市房地產的捷運沿線日租屋是否帶來衝擊，值得關注。

暑假旅遊旺季接近，向來是觀光旅遊熱門地點的高雄市，存在許多以每日計算租金的房屋出租，其它觀光或商務盛行的縣市也開始出現以日租計算的房屋，仲介人士表示，這是因為日租房租可以相對月租型為高，尤其是現在月租型客戶也不易尋找之下，部份房東開始改以日租計算向外出租房屋。

不過，高雄市政府認為，高雄市旅遊旺，租金便宜的日租屋興起，卻衍生治安及消費糾紛的問題。因此，高雄市長陳菊在市議會市政總質答詢時表示，位處住宅區的日租屋將依違反都市計畫法相關規定取締，她也呼籲中央及早統一訂定標準，讓縣市政府有所依循。

高雄市府人士指出，高雄市觀光旅遊興盛，加上交通便利，成為許多旅遊團及自由行的背包客旅遊地的選擇，強調不用身分登記，租金便宜，裝潢設施不輸五星級飯店的日租屋應運而生，但對日租屋所衍生的治安、住家環境及消費糾紛，卻無法可管，感到憂心。

仲介人士表示，如果高雄市政府的取締措施成為中央政府跟進採取的話，對於日租型房屋市場將帶來衝擊，尤其是對低迷不振的租金行情及越來越不易找到房客的房屋，相對於高雄市以觀光旅遊為主的客戶群，北市也有些投資客鎖定以捷運附近的房屋作為日租屋給商務客。